Im vierten und letzten Teil der Reihe „Wasser – die unterschätzte Gefahr am Bau“ erläutert der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Christian Behrens die rechtlichen und fachlichen Anforderungen bei der Sanierung von Wasserschäden und Schimmelbefall in Gebäuden.
Grundprinzipien im Umgang mit Wasser am Bau
Die ersten drei Teile der Serie „Wasser – die unterschätzte Gefahr am Bau“ lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Der letzte Teil behandelt rechtliche Aspekte der fachgerechten Sanierung eines Wasserschadens. Solche Schäden lassen sich selbst bei sorgfältiger Baugrunderkundung („Restrisiko Baugrund“), fachgerechter Planung und Ausführung sowie der Vermeidung von Gewerkelücken nicht immer vollständig verhindern.
Wasserschäden nicht immer sofort sichtbar
Wasserschäden sind nicht immer sofort erkennbar, wie z. B. nach einem Leitungsschaden oder einem Starkregenereignis. Häufiger dringt Feuchtigkeit über einen längeren Zeitraum unbemerkt in das Gebäude ein. Solche schleichenden Schäden können besonders problematisch sein, weil sie oft erst spät sichtbar werden – z. B. durch Schimmelbefall.
Die Ursachen müssen unbedingt ermittelt werden, um den Schaden:
- zielgerichtet zu sanieren,
- Ursachen zu beseitigen und
- zukünftigen Befall zu verhindern.
Dazu sind die einschlägigen Regelwerke unbedingt zu beachten.
Die Ursachen von Wasserschäden müssen ermittelt und die Regelwerke beachtet werden, um den Schaden fachgerecht zu sanieren.
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Wichtige Leitfäden und Richtlinien
Für die fachgerechte Untersuchung und Sanierung von Feuchte- und Schimmelschäden müssen insbesondere folgende Regelwerke beachtet werden:
Daneben existiert noch die:
Der Leitfaden des Umweltbundesamtes (UBA) ist derzeit die wichtigste Grundlage nicht nur in technischer, sondern letztlich rechtlicher Hinsicht für eine fachgerechte Planung und Durchführung von Schimmelsanierungen. Letztgenannte Richtlinie wird wohl nicht weiter aktualisiert, nachdem der Leitfaden zuletzt zunehmend an Bedeutung gewonnen hatte, weil er auf aktuellen wissenschaftlichen Erkenntnissen basiert.
Das hatte bereits das Oberlandesgericht Celle in seinem Urteil vom 10.03.2020 (Az.: 14 U 32/16) so anerkannt: Danach müssen bei der Planung eines Sanierungskonzepts zur Beseitigung von Schimmelbefall entsprechende Leitfäden herangezogen werden – selbst dann, wenn sie – wie damals zumindest – noch nicht als allgemein anerkannte Regeln der Technik gelten. Das OLG begründete das mit der Bedeutung der Leitfäden als das derzeit wichtigste Regelwerk, welches die maßgeblichen wissenschaftlichen Erkenntnisse zum Schimmelbefall und zu seiner Beseitigung zusammenfasst.
Im konkreten Fall nahm das Gericht die Haftung eines mit der Schimmelsanierung beauftragten Unternehmers an, weil der den Leitfaden nicht ausreichend berücksichtigt hatte, obwohl der damals noch nicht zu den (allgemein) anerkannten Regeln der Technik gehörte (so auch das OLG).
Das wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich: Grundsätzlich schuldet ein Unternehmer bei einem Bau- oder Werkvertrag die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard, wenn und soweit die Parteien ansonsten keine konkreten Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Werks – hier die Sanierung eines Schimmelschadens – treffen. Da der UBA-Leitfaden damals noch nicht zu diesen Regeln gehörte, hätte das Gericht seine Einhaltung nicht als zwingend geschuldet annehmen dürfen. Das Gericht begründete seine Entscheidung jedoch damit, dass der Leitfaden auf wissenschaftlichen Erkenntnissen von Medizinern und Biologen beruht und es den Beteiligten ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen wäre, sich über entsprechende Schimmel-Sanierungsleitfäden zu informieren.
Bereits 2020 vertrat Kober in einer Besprechung des OLG-Urteils (in: Der Bausachverständige Nr. 4 2020, S. 48 ff.) dazu die Auffassung, der UBA-Leitfaden sei jedenfalls im Ergebnis (und nur konsequent) als allgemein anerkannte Regel der Technik zu qualifizieren, denn nur dann musste ihn der Unternehmer im entschiedenen Fall zwingend beachten. Diese zutreffende Auffassung dürfte sich inzwischen durchgesetzt haben und breiter Konsens sein.
Wie dem auch sei und wie aktuelle Entscheidungen dazu auch immer ausfallen mögen: Die Beachtung insbesondere des UBA-Leitfadens kann auch unabhängig davon nur dringend empfohlen werden, sie dürfte mehr noch zwingend sein, weil eine von den Vorgaben des Leitfadens nach unten abweichende Sanierung im Einzelfall eben nicht mehr fachgerecht, sondern mangelhaft wäre, solange die Parteien dazu nichts gesondert vereinbaren.
Das kann auch bei der Regulierung eines Wasserschadens durch einen Gebäudeversicherer relevant sein. In solchen Fällen ist es sinnvoll, den Versicherer ausdrücklich auf den UBA-Leitfaden hinzuweisen, sollte der über den Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen diskutieren wollen. Spoiler: Der UBA-Leitfaden ist den Versicherern regelmäßig bereits bekannt …
Ursachen und Ausmaß von Feuchteschäden
Bei Schäden durch Wasser oder Feuchtigkeit – insbesondere bei Schimmelbefall – können unterschiedliche Ursachen vorliegen. Die Richtlinien unterscheiden dabei vor allem gebäudebedingte Durchfeuchtungsschäden, etwa durch:
- kapillar aufsteigende Feuchtigkeit,
- Abdichtungsfehler,
- eine beschädigte Gebäudehülle,
- Diffusionsschäden,
- Havarien wie z. B. Leitungswasserschäden oder
- Neubaufeuchte.
Daneben können auch Kondensationsschäden auftreten, z. B. durch:
- unzureichende Dämmung,
- Luftundichtheiten,
- Wärmebrücken oder
- fehlerhafte Innendämmungen.
Die Beispiele zeigen, dass Feuchteschäden sehr unterschiedliche Ursachen haben können. Deshalb ist es wichtig, diese im Einzelfall genau zu untersuchen und dabei die einschlägigen Regelwerke zu beachten.
Anschließend muss auch das Ausmaß des Schadens, etwa eines Schimmelbefalls, bestimmt werden. Dafür sollten qualifizierte Sachverständige, z. B. Baubiologen, hinzugezogen werden. Der UBA-Leitfaden unterscheidet drei Kategorien:
- Kategorie 1: geringfügiger Schimmelbefall.
- Kategorie 2: geringer bis mittlerer Schimmelbefall.
- Kategorie 3: großer Schimmelbefall.
Je nach Kategorie richtet sich anschließend das Vorgehen bei der Sanierung.
Maßnahmen für eine fachgerechte Sanierung
Erst auf Grundlage der Schadensanalyse können die tatsächlich erforderlichen Maßnahmen ermittelt werden. Diese hängen ab von:
- Art und Ausmaß des Schadens und
- Beschaffenheit der betroffenen Bauteile.
Je nach Material müssen Teile entweder gereinigt, saniert oder vollständig ausgetauscht werden. Eine pauschale Regel gibt es nicht – die Maßnahmen müssen immer einzelfallbezogen auf Basis der vorherigen Untersuchungen bestimmt werden.