Bauzinsen sind Zinsen, die für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie gezahlt werden. Sie sind der Preis für das geliehene Fremdkapital.
Was sind Bauzinsen?
Wer eine Immobilie als Grundstück erwerben und ein Gebäude oder bauliche Anlage errichten möchte, benötigt finanzielle Mittel. Diese können durch Eigenkapital und/oder Fremdkapital bereitgestellt werden. Wird Fremdkapital in Form eines Darlehens aufgenommen, müssen dafür Zinsen gezahlt werden. Diese Darlehenszinsen werden als Bauzinsen (auch Immobilienzinsen oder Hypothekenzinsen) bezeichnet und gehören zu den Finanzierungskosten einer Immobilie. Baudarlehen werden meist langfristig vergeben und können eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren haben. Daher spielt die Zinsbindung eine wichtige Rolle. Die Bauzinsen werden als jährlicher Zinssatz in Prozent angegeben. Dabei wird unterschieden zwischen:
- Nominalzins (Sollzins): vereinbarter Zinssatz für das Darlehen
- Effektivzins: Zinssatz inklusive zusätzlicher Kosten, z.B. Gebühren, für ein Jahr
Höhe der Bauzinsen und Einflussfaktoren
Die Höhe der Bauzinsen ist Schwankungen unterworfen. Im Jahr 2000 lagen sie bei über 6 % für eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren. Danach sanken sie sukzessive auf ein historisches Tief im Jahr 2020 von 0,6 %. Bis 2025 stiegen sie wieder auf durchschnittlich 3,5 bis 4,0 % bei einer Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren. Für 2026 wird ein leichter weiterer Anstieg erwartet. Die Höhe des Zinssatzes wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, z.B. von:
Bauzinsen schwanken je nach Kapitalmarkt, Leitzins, Nachfrage, Bonität, Eigenkapital und Kreditgeberangebot.
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Abgrenzung zur Annuität als Zinsrate
Neben den Bauzinsen muss das aufgenommene Darlehen auch zurückgezahlt werden. Diese Rückzahlung erfolgt als Tilgung. In der Wohnungsbaufinanzierung wird dafür meist ein Annuitätendarlehen verwendet.
Die Annuität ist eine gleich hohe Zahlung, die in der Regel jährlich geleistet wird. Der Begriff leitet sich vom lateinischen Wort „anno“ ab und bedeutet „im Jahr“. Die Annuität setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: Die Zinsen werden immer auf die Restschuld berechnet. Deshalb verändert sich die Zusammensetzung der Annuität im Laufe der Zeit: - Der Zinsanteil wird immer kleiner
- Der Tilgungsanteil wird entsprechend größer
Zu unterscheiden ist die feste und die fallende Annuität, wobei die erstere die übliche Form ist, also ein jährlich gleich großer Betrag aus Zins und Tilgung.
Die Annuität lässt sich relativ einfach berechnen. Sie ergibt sich aus der Multiplikation des Kapitalwertes einer Investition mit dem Annuitätenfaktor (Wiedergewinnungsfaktor). Dieser Faktor ist in Zinstabellen der Finanzliteratur angegeben. Er wird in Zinstabellen in der Finanzliteratur ausgewiesen.
Abgrenzung zu Bauzeitzinsen
Bauzinsen und Bauzeitzinsen sind voneinander abzugrenzen. Bauzeitzinsen sind Zinsen und zinsähnliche Aufwendungen, z.B. Provisionen, die nur während der Bauzeit eines Bauvorhabens anfallen. Sie entstehen beim Bauherrn oder Investor während der Herstellung eines Gebäudes. Bauzeitzinsen werden bereits bei der Bauplanung berücksichtigt. Nach DIN 276 - Kosten im Bauwesen werden sie innerhalb der Investitionskosten erfasst. Sie werden in der Kostenschätzung (Leistungsphase 2 nach der HOAI) berechnet und der Kostengruppe 8 – Finanzierung zugeordnet. Dabei können Bauzeitzinsen entstehen aus: - Fremdkapitalzinsen
- Eigenkapitalzinsen
Mit Blick auf die Berechnung wird so zunächst der monatliche Umfang der Bauzeitzinsen ermittelt:
Monatliche Bauzeitzinsen = | erforderliche finanzielle Fremdmittel x halbe Bauzeit (in Monaten) x Nominalzinssatz |
| 100 x 12 |
Der Gesamtbetrag ergibt sich anschließend durch Multiplikation mit der Anzahl der Monate der Bauzeit. Bei der Berechnung wird häufig nur die halbe Bauzeit berücksichtigt. Dies liegt daran, dass angenommen wird, dass die Kosten während der Bauzeit gleichmäßig von 0 % am Anfang bis 100 % am Ende ansteigen. Bauzeitzinsen können auch beim bauausführenden Unternehmen entstehen, wenn Fremdkapital genutzt wird. Während der Bauausführung geht das Unternehmen zunächst in Vorleistung, z.B. für: