Die Bauträgerkalkulation ermittelt, ob sich ein Bauvorhaben für den Bauträger wirtschaftlich lohnt.
Was ist die Bauträgerkalkulation?
Die Bauträgerkalkulation stellt die Baukosten für die Errichtung einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie den zu erwartenden Erlösen aus dem Verkauf gegenüber. Vom Bauträger wird zunächst ein Grundstück erworben. Er lässt es im eigenen Namen und auf eigene Rechnung bauen. Anschließend wird es in der Regel von ihm an einen Erwerber verkauft. Dabei steht für den Bauträger die Kalkulation als Wirtschaftlichkeitsrechnung für die Investitionsentscheidung im Vordergrund. Sie wird zum Bauobjekt als Immobilie durch den Bauträger meistens als „Bauträgerkalkulation“ bezeichnet, verschiedentlich auch als „Deckungsbeitragsrechnung“ des Bauträgers. Mit ihr soll festgestellt werden, ob die Verkaufserlöse für das Bauobjekt die gesamten Baukosten als Investitionsaufwendungen decken, d. h. das Bauobjekt rentabel ist und eine Rendite als Bauträgergewinn erbringt. Dabei ist wichtig, bei der Betrachtung von den tatsächlichen bzw. den vom Bauträger kalkulierten Ansätzen auszugehen.
Die Ausrichtung ist vor allem kurzfristig auf den Verkaufserlös und den zu erzielenden Bauträgergewinn bestimmt, weniger auf die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie und den zu erzielenden Mieterlösen. Folglich ist auch die Kapitalbindung über die Nutzungsdauer weniger bzw. nicht von Bedeutung. Grundlagen der Bauträgerkalkulation
Für die Bauträgerkalkulation werden verschiedene Unterlagen aus der Bauplanung ausgewertet. Dazu gehören Planungsunterlagen zu drei Aspekten: - Bauplanungsleistungen
- Flächen und Rauminhalte des Bauobjekts
- Kostenkennwerte als Parameter nach DIN 276
Bauplanungsleistungen
Ein Bauträger ist seit 2018 mit dem abzuschließenden Bauträgervertrag nach § 650j BGB verpflichtet, dem Erwerber detaillierte Informationen für die „Errichtung eines Hauses oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks“ als Baubeschreibung in Textform zu liefern. Vom Bauträger werden Informationen hierfür meistens schon im Vertriebsprospekt mit angegeben. Inhalt und Umfang der Informationen in der Baubeschreibung haben sich nach den Vorgaben im Artikel 249 – im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB mit §§ 1 und 2 in BGBl. I. Nr. 23/2017, S. 976) zu richten. Hierzu sei auf nähere Erläuterungen unter Baubeschreibungspflicht des Bauträgers verwiesen. Flächen und Rauminhalte des Bauobjekts
Kostenkennwerte als Parameter
Ein Kostenkennwert ist in der Regel ein Flächen- oder Raumkennwert. Er drückt als Beziehungszahl ein Verhältnis von Baukosten als Investitionskosten zu Flächen und Rauminhalten als Bezugseinheiten aus. In der DIN 276 wird auch von Kostenkennwerten gesprochen. Kostenkennwerte stellen praktisch Erfahrungswerte dar. Oft leiten sie sich aus dem Vergleich mit bereits kalkulierten und errichteten Objekten ab. Bezeichnet werden sie vom Bauträger oft auch als Kostenrichtwerte und Preiskennzahlen.
Aus den Grundlagen lassen sich z. B. folgende wichtige Kostenkennwerte ableiten und bei der Kalkulation anwenden:
Die Bauträgerkalkulation prüft, ob Baukosten und Verkaufserlöse eine rentable Rendite ergeben.
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Ermittlung der Baukosten für das Bauobjekt
Grundlagen für die Ermittlung der Baukosten als Investitionskosten liefert die DIN 276-Baukosten im Bauwesen (Ausgabe Dezember 2018). Danach können die Kosten aufbereitet werden: entsprechend dem Bauplanungsfortschritt gemäß Leistungsphasen nach HOAI und dem Projektablauf zu den einzelnen Stufen wie:
Dieses Beispiel kann als Grundlage für eine Bauträgerkalkulation dienen. Ausgewiesen werden im Einzelnen:
- die Kosten für den Erwerb des Grundstücks (KG 1) einschl. Nebenkosten
- die Kosten der Bauleistungen (differenziert in den KG 2 bis 6) für das Objekt
- die Baunebenkosten (KG 7) einschl. der Bauplanungsleistungen und
- Finanzierungskosten (KG 8) einschl. Zinsen, Bürgschaften und Nebenkosten.
Bei Bauprojekten oder Gebäudeteilen, die sich häufig wiederholen – etwa bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien – kann die Bauträgerkalkulation gut über Raum- und Flächenkennwerte durchgeführt werden. Voraussetzung ist, dass diese Kennwerte auf umfangreichen Erfahrungen und bereits realisierten Bauvorhaben basieren. Eine solche Kalkulation ist im Grunde eine Kennzahlenkalkulation. Software wie z. B. DBD-BIM Objekte unterstützen effizient bei der Ermittlung der Kosten. Berechnung der Verkaufserlöse
Bei einem Verkauf des Bauobjekts nach vollendeter Errichtung und Abnahme des Erwerbers leiten sich die erzielbaren Erträge aus den Verkaufserlösen ab. Im Rahmen der Bauträgerkalkulation ist zunächst von der mit Annahme voraussichtlich erzielbarer Erlöse auszugehen, z. B. bei einem Wohngebäude von: - ………€ je m² Nutzungsfläche
- ………€ je Tiefgaragenplatz u.a.
Der Bauträger muss außerdem Kosten berücksichtigen, die den Verkaufserlös reduzieren, zum Beispiel einen prozentualen Ansatz für Vertriebs- und Vermarktungskosten. Für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aus Sicht des späteren Erwerbers ist zusätzlich der Ertragswert zu ermitteln. Weitere Informationen dazu finden Sie im Beitrag Ertragswertverfahren auf Grundlage der Wertermittlungsverordnung (Immowert) verwiesen. Bauträgergewinn
Aus der Gegenüberstellung von Baukosten und erwarteten Verkaufserlösen ergibt sich eine Differenz. Ist diese positiv, entspricht sie der Rendite des Projekts. Davon müssen zunächst die Aufwendungen für die Bauträgerleistungen gedeckt werden, bevor ein Gewinn übrigbleibt.
Der Bauträgergewinn wird in der Regel als Soll-Größe schon vor Beginn der Bauarbeiten in der Kalkulation festgelegt. Er liegt üblicherweise bei 10–15 % der Baukosten oder Verkaufserlöse, in Einzelfällen auch bis zu 20 %. Dabei beeinflussen die Bedingungen und Größe des Bauprojekts die Höhe des Gewinns wesentlich.
Maßnahmen zur Optimierung der Rendite
Wenn die tatsächliche Rendite eines Bauprojekts nicht den Erwartungen entspricht, muss der Bauträger die Baukosten und Verkaufserlöse genau analysieren. Ziel ist es, durch Kosten- und Ertragsmanagement Verbesserungen zu erreichen und ggf. verschiedene Varianten miteinander zu vergleichen.
Um die Rendite gezielt zu steigern, müssen zunächst die Faktoren bekannt sein, die die Baukosten und Erträge beeinflussen. Am Beispiel der Wohnanlage (Siehe Download unter dem Text) lassen sich folgende Ansatzpunkte ableiten:
Einfluss auf der Kostenseite
Die Baukosten lassen sich durch verschiedene Maßnahmen senken, z. B.:
- Bessere Flächenausnutzung, z. B. des Anteils der Nutz- bzw. Wohnflächen an der Brutto-Grundfläche
- geringere Grundstücks- und Erschließungskosten
- höherer Anteil von öffentlicher Erschließung
- Einsparungen bei Außenanlagen und Kunstwerken
- Reduzierte Finanzierungskosten, z. B. durch:
- höhere Anzahlungen
- öffentlichen Fördermitteln
- günstigere Kredite
- höherer Anteil an Eigenkapital
- Inanspruchnahme eines Disagio
- Einsparungen durch baukonstruktive Optimierungen, z. B. effizientere Bauweise, kürzere Bauzeit oder statische Anpassungen
- Einsparungen durch Anpassungen der Nutzungsart oder des Nutzungsgrads
Einfluss auf der Ertragsseite
- maximal erzielbare Verkaufserlöse prüfen
- Vertriebskosten sparsam einsetzen
- Ansatz des Renditefaktors überprüfen